路劲单伟彪：在自己的节奏里打好“一副牌”

       打桥牌百分之八九十是技术，百分之十靠运气。就像人生和事业，不一定做对就能赢，有时做对了也会失败。我们要学会接受失败，要关注当下，专注于手上这副牌。 ——路劲地产集团联席主席单伟彪

      当一些港资房企逐渐在内地“退场”，路劲地产依然坚持“深耕内地”策略，并于近年保持每年20%以上的稳定增长。如何以港资房企视角看待内地房地产市场?如何在追求规模与控制风险之间找寻平衡?爱好与事业之间给人生以何种共鸣?近日，记者专访了路劲地产集团联席主席单伟彪。

      谈业绩

      每年保持20%以上增长

      作为港资房企的代表，路劲地产集团(以下简称“路劲地产”)于2003年进入内地进行住宅开发业务，2004年在广州开发了进入内地的第一个项目——隽悦园。路劲地产的母公司是路劲基建有限公司，主要从事公路投资和建设，是业内赫赫有名的“公路王”。

      如同当年从香港进入内地的房企一样，路劲地产有着港企身上普遍的特质，同时，与典型的港资房企不同，路劲地产身上又有着港企的非典型性。

      比如，在规模与风险的把控上，路劲地产就显得既不那么“港企”，又不盲目追随内地同行。“很多房企动辄80%、90%的负债率太高了，而香港房企的负债率一般只有20%，这又太保守。路劲的杠杆率在两者之间，不到50%。”单伟彪说。

      事实上，在中国房地产市场蓬勃发展的大潮中，不少房企都展开了对企业规模的角逐。的确，规模成为抵御市场风险强有力的盾牌，在扩大规模的路上，高周转、高杠杆成为必要手段。

      比部分内地房企保守、比港企激进的路劲，也在走规模不断扩张之路。不过，这一切以安全为前提。“我不想晚上睡不着觉，我们基本是有一块钱就贷款一块钱，是1：1。”单伟彪风趣地表示。

      2018年，路劲地产全年物业销售合同额同比增长超过30%，在单伟彪看来，这一增长率符合公司预期。

      谈策略

      多元化试水要稳步推行

      杠杆率、土地策略、城市布局、多元化方向……当我们在评价一家房企时，这些都成为重点关注的要素。

      近三年，路劲地产加快了拿地的节奏。2016年，新获15幅地块，2017年，先后于香港、广东、江苏、山东、浙江、天津等地取得近20个项目。2018年，路劲地产在全国土地市场继续发力，并首次落子南京、昆山。值得一提的是，2019年一开年，路劲地产取得一幅位于北京市密云区的住宅用地，可建楼面约6.1万平方米。拿地态度可谓相当积极。

      在城市的选择上，路劲地产衡量的标准是要看该地方的GDP和人口净流入水平，以及是否有土地供应缺口。目前，路劲地产开发的房地产项目主要位于长三角、渤海湾、大湾区三个区域。

      什么地该拿，什么地不该拿?“只要我们能算过账来就行。”单伟彪表示。不过，他也坦承，“在2017年市场高点时，有几块地是拿高了。但也只是高一点点，还是赚钱的。”在单伟彪看来，企业不能裹足不前，也不能迈的步伐过快。

      针对刚刚获取的北京密云地块，单伟彪表示，虽然北京的住宅土地出让时均限定了未来出售价格，房企利润率被降低，但依然坚定地看好北京市场，不会放弃北京市场。当然，港资房企路劲地产也绝不单打独斗，而是采取合作开发的模式，目前已与平安不动产、中交地产、金茂、阳光城、雅居乐等多家企业合作开发项目。

      多元化方面，路劲地产有着清晰的认识，既不盲目推进，又不止步不前。“很多开发商都在转型，开展多元化业务，但企业主要的利润来源还是主营房地产业务。很多多元化的业务利润率要低于财务成本，投资周期长，回报率低。”单伟彪说。

      目前路劲地产也在开展养老业务，但只是试水阶段。据了解，2018年路劲已经在五六个项目中，通过物业为业主提供居家养老服务，2019年这项服务将在路劲所在的所有城市推广。“做养老即使不赚钱，也算做了件好事。只要不亏本就行。”单伟彪表示，透过这些服务来提升客户满意度，提高品牌价值。除了养老业务外，路劲还涉足了文旅产业和地产基金。

      谈市场

      预计上半年还会很辛苦

      近些年，随着国内房地产开发成本的上涨，房企资金面的收紧，不少港资房企对内地市场意兴阑珊，萌生退意。

      在香港，开发房地产项目的利润率要比在内地高，但项目的规模体量比较小。香港项目的开发周期慢，一个项目从拿地到开工建设出售，大概要5年时间。内地的项目开发强调快周转。

      单伟彪认为，香港房企一般成立较早，经历了香港市场和内地市场的几次起伏，因此，追求稳定和稳健，相对比较保守。而内地房企目前正处于大规模发展扩张阶段。

      2018年是中国房地产新周期的重要年份，这一年房产市场回归理性，价格走势趋于平稳，商品房销售金额超越2017年再创新高。房企排行榜上，前30名的门槛已经提高至千亿，TOP3的年销售额则高达5000亿以上。首创证券的研究报告显示，30家行业龙头企业的市场占有率已经达到45.2%，行业集中度不断提升。

      从单一追逐企业规模到追求发展质量的转变，前些年一些年销售额增速在50%以上的房企，最近也在放缓增速，降低了增长目标。有控制、有质量地发展，已成为行业共识。

      在单伟彪看来，过去十年中国房地产市场亢奋而迅猛的发展是个例外，往后市场会逐渐走向理性和平稳。

      “未来中型房企竞争将呈现白热化态势，小房企将被淘汰，龙头房企的规模化也或将‘见顶’。经过市场淘汰和整合，预计五年之内全国规模化房企数量将降到100家左右。”

      近几个月，一些城市的房地产政策出现了不同程度的微调，对于2019年楼市，单伟彪认为，整体市场仍以稳定为主，不会有大的调整。一些三四线的小城市可能会根据情况因城施政，一二线楼市热点区域也无放松可能。“预计今年上半年市场还会很辛苦，房价仍然处于下行通道，企业还贷高峰到来。不过从另一方面来看，这或许是拿地的好时机。”单伟彪预测。

      谈桥牌

      专注打好手上的牌

      如同其所带领的企业一样，单伟彪看上去稳健而务实，精干而专注。从他并不浓郁的港腔，能够感受到他深耕内地市场的自我调适能力。

      在公司内部，他的员工都亲切地称他“彪哥”。“我以前是做工程的，经常下工地做项目，在香港的时候，工地上的人都叫我彪哥，这个称呼一直延续至今。”

      66岁的单伟彪除了是房企掌舵人以外，还有个特殊身份，即桥牌高手。2018年单伟彪和队友代表香港桥牌队在雅加达亚运会上获得银牌。

      小学时看哥哥玩桥牌的单伟彪在中学期间，参加了学校的桥牌会，与桥牌结缘至今已有50多年。1975年单伟彪大学毕业，参加了世界桥联的亚太区比赛，这是一项专业级别的国际级赛事，也是单伟彪第一次参加国际级赛事。

      “和其他棋类项目一对一比赛不同，桥牌则需要两个人的默契，要学会合作。”在单伟彪眼里，桥牌是一项烧脑的运动，具有高度逻辑性，每个人都要专注比赛，要从已经做或没有做的事情中进行推理，做出判断。要求你保持思维活跃、有团队精神，这和做企业十分相似。

      往返于香港与内地之间的单伟彪，在香港一个星期打一次桥牌，桥牌打一场约需要2个小时15分钟，单伟彪一天要打三四场。打桥牌的过程中，他精力高度集中，全情投入这副牌上，状态十分忘我。“完全忘记了工作，忘记了其他事，只关注这副牌。”在高度的工作压力下，这是一种放空与放松的方式。

      和做企业一样，单伟彪在桥牌上也有着自己的目标：今年4月将在上海参加桥牌精英赛;6月在新加坡参加亚太区桥牌赛，前三名将进入今年9月在武汉举行的世界级比赛百慕大杯桥牌赛，目标是最终进入8强。

      “百分之八九十是技术，百分之十靠运气。就像人生和事业，不一定做对就能赢，有时做对了也会失败。我们要学会接受失败，输了就输了，不要再想以前，要关注当下，专注于手上这副牌。”这是桥牌带给单伟彪的哲思感悟。